數(shù)據(jù)中心行業(yè)的選址涉及眾多因素的復雜相互作用，每個因素都會影響設(shè)施的質(zhì)量、效率和成本效益。
該過程從明確定義的方法開始，利用結(jié)構(gòu)化選擇流程中概述的步驟。
這可以對各種標準進行定量分析，將原始數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為可供決策參考的可行見解。
權(quán)衡是不可避免的，需要仔細考慮相互競爭的優(yōu)先事項，才能做出最終的選址決定。
每個潛在場地都有其優(yōu)缺點，但借助現(xiàn)代建筑創(chuàng)新，您可以緩解其中的許多問題。工程解決方案可以克服場地位置帶來的許多挑戰(zhàn)。例如，位于颶風區(qū)的場地可能具有堅固的外部，能夠抵抗自然或物理威脅，例如過大的風速。
及早發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵問題有助于降低風險，并能夠在具有挑戰(zhàn)性的位置進行建設(shè)。每個緩解解決方案都將提供成本效益分析，這可能會影響資本或運營成本。從許多潛在選項中選擇一個場地可能會提供一個評分系統(tǒng)，這將有助于為最終的選擇決策提供正確的視角。
氣候考慮至關(guān)重要，天氣條件會影響危害暴露和脆弱性。通過工程解決方案減輕洪水、地震和颶風等自然災害至關(guān)重要。通往主要高速公路和機場的通道可確保物流效率，尤其是在施工和運營期間。場地周圍的空氣質(zhì)量會影響設(shè)備性能和員工健康，因此需要采取措施減輕污染。自然災害的歷史數(shù)據(jù)可為風險管理策略和設(shè)施設(shè)計提供參考。
地面狀況必須經(jīng)過地質(zhì)調(diào)查，以評估結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和施工適宜性。強大的通信基礎(chǔ)設(shè)施(尤其是光纖網(wǎng)絡)對于無縫連接至關(guān)重要。低延遲(靠近海底電纜著陸點和密集光纖網(wǎng)絡)對于高性能應用至關(guān)重要。
地緣政治穩(wěn)定、監(jiān)管環(huán)境和稅收政策會影響選址決策。電力可用性和成本對運營費用有重大影響，可再生資源提供了可持續(xù)性效益。地方激勵措施，如免稅和監(jiān)管支持，可能會影響決策。
社區(qū)參與至關(guān)重要，運營商應解決問題并向利益相關(guān)者強調(diào)利益。不可預見的挑戰(zhàn)，如施工復雜性和供應商協(xié)調(diào)問題，凸顯了熟練項目管理的重要性。
改造現(xiàn)有商業(yè)建筑以供數(shù)據(jù)中心使用提供了經(jīng)濟高效的替代方案，但需要仔細評估電力、暖通空調(diào)、分區(qū)和安全考慮。圍繞對等點進行集群可以促進創(chuàng)新和連接，歷史趨勢顯示，電信公司發(fā)起集群后，超大規(guī)模運營商也加入了集群。
盡職調(diào)查
盡管涉及到復雜性，但細致的盡職調(diào)查確保了安全的所有權(quán)和法規(guī)遵從性?？傮w而言，成功的選址取決于綜合分析、利益相關(guān)者參與和風險緩解策略。
從不同的起始位置選擇一個站點可能有兩種方法。在第一部分中，您可能擁有具有潛在領(lǐng)域本地知識的開發(fā)人員類型實體，然后向數(shù)據(jù)中心市場提出建議，并采用所謂的自底向上方法。
這些開發(fā)商通常與私募股權(quán)公司合作，因為金融市場對數(shù)據(jù)中心的需求持續(xù)強勁，投資者開始將數(shù)據(jù)中心視為與更傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)相同的投資級別。股權(quán)投資者可以承擔場地盡職調(diào)查成本、設(shè)計成本和規(guī)劃許可階段的法律成本，目標是一旦感興趣的數(shù)據(jù)中心運營商參與，就分階段退出。土地的合法所有權(quán)一般在最終經(jīng)營者準備購買之前不會轉(zhuǎn)讓。期權(quán)協(xié)議、場地組裝和開發(fā)是種子投資者的首選途徑。
對于數(shù)據(jù)中心開發(fā)人員來說，購買選項是一個非常有用的工具，可以為開發(fā)計劃集合站點的所有權(quán)。幾個不同的當事人可能擁有包括擬開發(fā)地點的土地。使用期權(quán)來獲得這些權(quán)益可以為開發(fā)商提供必要的確定性和靈活性組合，以便在計劃的最終購買者沒有出現(xiàn)時退出。
這些投資者可能會與場地開發(fā)商成立合資企業(yè)特殊目的載體公司 (SPV)，以在規(guī)劃許可或執(zhí)照授予階段之前或之后吸引最終用戶客戶。瀑布模型通常用于在共同投資中涵蓋多方。它是法律運營協(xié)議中使用的術(shù)語，描述了在股權(quán)投資發(fā)展過程中如何、何時以及向誰支付資金。
簡而言之，一旦實現(xiàn)了各種預定的里程碑，最初的發(fā)起人可能會獲得與其最初獲得交易時投資的股權(quán)成比例的更大一部分現(xiàn)金流，也稱為促進權(quán)益。每個瀑布結(jié)構(gòu)都不同，需要相當多的專業(yè)知識。
尋找數(shù)據(jù)中心站點的第二部分是具有全球需求和區(qū)域重點的超大規(guī)模實體，這可以稱為自上而下的方法。一旦這些實體確定了他們的市場需求，他們就會考慮不同司法管轄區(qū)內(nèi)的多個地點。許多專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人都處于這兩個二元部分的混合體中，與兩個實體合作以達成交易。
要獲得一個成功的站點，并將其發(fā)展成為一個開發(fā)項目和一個可運營的數(shù)據(jù)中心，需要考慮并權(quán)衡選擇站點的標準。在建設(shè)和運營階段，選址盡職調(diào)查中代價高昂的疏忽和遺漏變得非常明顯。
